Sur le plan de trésorerie : sur le cas type à Pierrefitte-Nestalas, le reste à charge d'un ménage très modeste ressort à 6 000 € après aide ANAH et prise en charge de l'accompagnement. Étalé sur quinze ans en éco-prêt à taux zéro, cela représente de l'ordre de 35 € par mois, à comparer aux 1 330 € d'économie annuelle attendue sur la facture d'énergie.
Reste la question du taux applicable : pour « Ma Prime Logement Décent bailleur à Pierrefitte-Nestalas », un ménage très modeste mobilise jusqu'à 32 000 €, un ménage modeste 24 000 €, un ménage intermédiaire 18 000 € et un ménage aux revenus supérieurs 4 000 € sur l'assiette de 40 000 € HT. À deux classes gagnées, l'assiette redescend à 30 000 € HT et les montants suivent dans la même proportion.
Le taux de TVA n'est pas un détail sur ce type de chantier : à 5,5 %, la remise à niveau d'un logement mis en location facturé 6 030 000 € TTC à Pierrefitte-Nestalas supporte 314 360 € de taxe. Une facturation à 20 % par erreur renchérit le projet de plusieurs milliers d'euros et se rattrape mal après coup.
Contexte urbain à Pierrefitte-Nestalas : 594 résidences principales pour 1 092 habitants. Sur la remise à niveau d'un logement mis en location, cela se traduit par des contraintes d'accès, d'occupation temporaire du domaine public et de livraison qui pèsent réellement sur le prix final.
Structure du parc de Pierrefitte-Nestalas : 63 % de maisons individuelles, soit environ 377 logements sur 594 résidences principales. C'est cette proportion qui détermine, pour la remise à niveau d'un logement mis en location, le poids réel de la vacance du logement pendant les travaux lourds dans les projets déposés.
Le climat entre dans le calcul réglementaire : la zone H2c applicable à Pierrefitte-Nestalas correspond à une base de 225 kWh/m²/an. Plus cette base est élevée, plus la remise à niveau d'un logement mis en location rentabilise vite son surcoût, à performance identique.
Le métré fait foi avant toute discussion de prix : à Pierrefitte-Nestalas, sur une base de 100 m² en zone H2c, la remise à niveau d'un logement mis en location représente de l'ordre de 180 logement du parc locatif. Multiplié par un prix unitaire de 22 000 à 45 000 €, on obtient une fourchette de 3 960 000 € à 8 100 000 € TTC, que le plafond d'assiette de 40 000 € HT vient ensuite borner.
Le choix du scénario change l'assiette : à Pierrefitte-Nestalas, elle passe de 30 000 € HT à deux classes à 40 000 € HT dès trois classes. Avec le logement loué chiffré autour de 6 030 000 €, l'arbitrage consiste à vérifier si le poste complémentaire nécessaire pour franchir la troisième classe coûte moins que le supplément d'aide qu'il déclenche.
Le critère à écrire noir sur blanc dans le devis pour la remise à niveau d'un logement mis en location à Pierrefitte-Nestalas est les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé. Sans cette mention, ni l'aide ni le certificat d'économies d'énergie ne sont sécurisés, et le contrôle sur site peut conduire à un refus de versement du solde.
