Occitanie · RÉNOVATION GLOBALE EHPAD

Rénovation globale d'un EHPAD en Occitanie : obligations, aides & simulation 2026

En Occitanie, 53 897 places d'hébergement permanent estimées, réparties sur environ 674 établissements : la plupart de ces bâtiments consomment de l'ordre de 285 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an, très au-dessus de la trajectoire fixée par le décret tertiaire. Cette page traite exclusivement la rénovation globale de l'établissement — un bouquet de travaux cohérent, et non un geste isolé — pour un établissement de référence de 80 lits soit 3 600 m² utiles en zone H2c, avec un coût de cadrage de 660 € HT/m², un gain visé de 40 % et une économie d'exploitation estimée à 45 144 € par an après réception.

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Contexte local : bâti, zone et volumétrie en Occitanie

Un projet portant sur le bouquet de rénovation globale ne se calque pas sur un catalogue national : il part du bâti réellement présent en Occitanie, de type petit collectif récent (après 1990) et immeubles de centre-bourg, situé en zone climatique H2c. Ce couple bâti/zone commande les températures de calcul, les contraintes de chantier en site occupé et le phasage.

Avec 6 124 653 habitants recensés en Occitanie et un ratio national de 8,8 places pour 1 000 habitants, le parc médico-social se situe autour de 53 897 places, soit environ 674 établissements. Aucun nom d'établissement n'est affiché : il s'agit d'un cadrage de volumétrie.

Environ 37 % du parc en Occitanie reste chauffé au gaz ou au fioul selon les DPE ADEME. Pour un établissement accueillant des personnes âgées, cette structure énergétique pèse directement sur le prix de journée.

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Menuiseries performantes en double vitrage posées en façade

    Menuiseries performantes (double vitrage)

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Pose de menuiseries neuves par une équipe qualifiée

    Pose de menuiseries

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Façade d'établissement rénovée après travaux d'enveloppe

    Façade rénovée

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Chantier d'isolation thermique par l'extérieur sur façade d'établissement

    Isolation thermique par l'extérieur (ITE)

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Pose d'un isolant sur toiture-terrasse d'établissement

    Isolation de toiture-terrasse

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Techniciens intervenant sur des groupes froids installés en toiture d'établissement

    Groupes froids en toiture

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Pilotage et suivi des consommations depuis une application de GTB

    Pilotage & suivi de consommation (GTB)

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Groupes extérieurs alignés en toiture-terrasse d'établissement

    Groupes extérieurs en toiture

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Résident accompagné dans un espace au confort thermique maîtrisé

    Confort & sécurité des résidents

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Salle de vie collective tempérée accueillant les résidents

    Espaces de vie tempérés

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Service en salle à manger tempérée auprès des résidents

    Bien-être au quotidien

  • Rénovation globale d'EHPAD en Occitanie — Hall d'accueil lumineux d'établissement rénové

    Accueil d'établissement premium

Repères du parc médico-social en Occitanie

  • Population6 124 653INSEE — recensement 2022
  • Places d'EHPAD (estimation)53 897Population × 8,8 ‰ — ratio national DREES/CNSA, estimation et non relevé d'établissements
  • Établissements (estimation)674Places ÷ 80 (capacité moyenne nationale)
  • Zone climatiqueH2cZonage 3CL-DPE réglementaire
  • Établissement de référence80 lits · 3 600 m²45 m² de surface utile par lit (chambre + quote-part des locaux communs)
  • Consommation avant travaux285 kWh EF/m²/anOrdre de grandeur médico-social observé en zone H2c
  • Cible après bouquet171 kWh EF/m²/anGain visé de 40 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
  • Coût de cadrage du bouquet660 € HT/m²Réhabilitation en site occupé, maîtrise d'œuvre et GTB comprises
  • Investissement de référence2 376 000 € HTPour 3 600 m² utiles — ordre de grandeur, jamais un devis
  • Économie d'exploitation estimée45 144 € / anAprès réception, réglage et une année de suivi des consignes

Estimation locale calculée à partir de la population INSEE 2022 et d'un ratio national de places (DREES / CNSA — capacités d'hébergement pour personnes âgées, vérifié le 2026-08-12). Aucun nom d'établissement n'est affiché.

Ce que la rénovation globale change pour un EHPAD en Occitanie

Ce que la zone H2c impose au bouquet en Occitanie

En zone H2c, la rigueur climatique fixe l'ordre des priorités du bouquet : un équilibre entre enveloppe et production, avec une attention particulière à la ventilation et à l'eau chaude sanitaire, deux postes qui pèsent lourd dans un établissement médicalisé et ne dépendent pas du climat. Sur cette base, l'établissement de référence retenu ici — 80 lits, 3 600 m² utiles — passe d'environ 285 à 171 kWh EF/m²/an, soit 40 % de gain sur les usages réglementés.

Un parc de 53 897 places qui vieillit plus vite que la trajectoire réglementaire

En Occitanie, la majorité des établissements a été construite ou étendue entre les années 1970 et 2000, avant la généralisation de l'isolation performante et des protections solaires. Ces bâtiments cumulent trois handicaps : une enveloppe peu performante, une production de chaleur souvent en fin de vie, et une instrumentation insuffisante pour prouver quoi que ce soit à OPERAT. Traiter ces trois handicaps séparément coûte plus cher et fait perdre le bénéfice des financements conditionnés à un gain global. Le bouquet est donc une réponse économique avant d'être une réponse technique.

Ce que direction d'établissement, groupe gestionnaire, services techniques doit arbitrer en premier

Trois arbitrages structurent le projet. Le premier porte sur l'année de référence DEET : la figer avant travaux, sur une année pleinement représentative, conditionne la valorisation de tout le gain obtenu. Le deuxième porte sur le périmètre du bouquet : intégrer dès l'origine les gestes fortement valorisés en CEE — toiture, régulation, GTB — améliore le taux d'aide sans allonger le chantier. Le troisième porte sur le phasage en site occupé : découper par ailes ou par niveaux protège les résidents et permet d'aligner les tranches sur les campagnes annuelles de subvention. En Occitanie, ces arbitrages se posent dans les mêmes termes quel que soit le statut de l'établissement, mais les guichets accessibles, eux, en dépendent directement.

Le coût de cadrage et ce qu'il recouvre réellement

Le ratio de 660 € HT/m² retenu en Occitanie recouvre l'ensemble du bouquet : enveloppe, production, ventilation, régulation et GTB, maîtrise d'œuvre, installations de chantier et phasage en site occupé. Il ne recouvre ni les travaux de mise en conformité incendie ou accessibilité qu'une opération lourde révèle parfois, ni les aléas de découverte d'amiante, ni le mobilier. Sur un établissement de 80 lits, l'investissement de référence ressort à 2 376 000 € HT, à comparer à une économie d'exploitation estimée à 45 144 € par an : c'est ce rapport, et non le seul montant de travaux, qui doit être présenté à l'autorité de tarification.

Volumétrie et contexte énergétique en Occitanie

Le volume de travaux potentiel en Occitanie se chiffre : 53 897 places estimées représentent environ 2 425 365 m² utiles, soit une enveloppe de cadrage de 1 600 740 900 € HT au ratio de 660 € HT/m² retenu en zone H2c.

En Occitanie, le parc compte 2 887 941 résidences principales et 38 % de logements collectifs. Ce contexte pèse sur les prix de consultation autant que sur la disponibilité des équipes.

Sur 37 % du parc en Occitanie — environ 1 074 314 logements — le chauffage reste fossile. La sortie de ce vecteur est le poste d'économies le plus lourd d'un programme médico-social.

Avec 41 % de logements en location en Occitanie, les acteurs institutionnels sont présents localement — un atout pour mutualiser études, maîtrise d'œuvre et consultation d'entreprises sur plusieurs sites.

Rapporté aux 2 425 365 m² utiles estimés en Occitanie, le passage de 285 à 171 kWh/m²/an correspondrait à environ 276 491 610 kWh évités par an à l'échelle du territoire.

Repères chiffrés en Occitanie

IndicateurValeur OccitanieSource
Population municipale6 124 653 habitantsINSEE 2022
Résidences principales2 887 941 logementsINSEE 2022
Part d'habitat collectif38 %INSEE 2022
Chauffage fossile (gaz + fioul)37 % du parcDPE agrégés ADEME
Desserte par réseau de chaleur0 % du parcDPE agrégés ADEME
Zone climatique retenueH2cZonage 3CL-DPE
Places d'EHPAD estimées53 897 placesRatio DREES/CNSA 8,8 / 1 000 hab.
Surface médico-sociale estimée2 425 365 m² utiles45 m² utiles par place
Enveloppe de cadrage du parc local1 600 740 900 € HT660 € HT/m² utile en zone H2c
Économie annuelle — établissement de référence45 144 € par anGain visé 40 %

Ordre des lots imposé par le bâti en Occitanie

Sur un patrimoine petit collectif récent (après 1990) et immeubles de centre-bourg en zone H2c, l'ordre des lots en Occitanie se déduit du bâti : enveloppe opaque et menuiseries d'abord, ventilation ensuite, production en dernier une fois les besoins réduits. Cet ordre est aussi celui qui maximise le gain par euro engagé.

La part fossile de 37 % relevée dans les DPE ADEME en Occitanie indique la probabilité de trouver une chaufferie gaz ou fioul en place. Son remplacement se décide après l'enveloppe, sur les besoins réduits, jamais à puissance constante.

Rapporté aux 3 600 m² de l'établissement de référence en Occitanie, l'arbitrage se fait au coût du point de performance. Les actions de régulation et d'équilibrage, peu coûteuses, précèdent toujours les lots lourds.

Obligation légale : décret tertiaire (DEET) et trajectoire de réduction

Le décret tertiaire impose une trajectoire, pas un geste isolé

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 pris en application de la loi ÉLAN, assujettit tout bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher d'au moins 1 000 m². Un EHPAD franchit ce seuil dès une soixantaine de lits : la quasi-totalité du parc médico-social français est concernée, quel que soit son statut public, associatif ou commercial.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Décret BACS : GTB obligatoire et calendrier 2025-2027

Décret BACS : la GTB est un lot du bouquet, pas une option

Le décret BACS, codifié aux articles R.175-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, impose un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments dans les bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage, de refroidissement ou combinés à la ventilation dépassent les seuils de puissance nominale utile. Le seuil de 290 kW s'applique depuis le 1er janvier 2025 aux bâtiments existants et descend à 70 kW au 1er janvier 2027 : à cette échéance, presque tous les EHPAD de plus de 80 lits sont assujettis.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Sanctions et coût réel du report

Ce que coûte le report d'une rénovation globale

En cas d'absence de déclaration OPERAT ou d'objectifs non atteints sans justification recevable, le préfet met en demeure l'assujetti d'établir un programme d'actions assorti d'un calendrier. Cette mise en demeure ouvre un délai de mise en conformité et constitue la première étape formelle de la procédure.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Aides mobilisables selon le statut de l'établissement

DispositifPublicAssociatifPrivé
MaPrimeRénov'Sans objet — dispositif réservé aux logementsSans objetSans objet
CEE multi-gestes (fiches BAT-EN / BAT-TH)Oui — contractualisation avant devisOui — contractualisation avant devisOui — contractualisation avant devis
Fonds Vert (préfecture)Oui — bâtiments publics, enveloppe annuelle limitativeSelon appel à projets et portage public associéNon
PAI CNSA délégué à l'ARSOui — priorité au secteur publicOui — secteur privé non lucratifExceptionnel et motivé
Fonds Chaleur (ADEME)Oui pour la production renouvelableOui pour la production renouvelableOui pour la production renouvelable
Prêts Banque des TerritoiresOui — longue durée indexée Livret AOui — secteur médico-socialNon — financement bancaire de marché
Cession de créance professionnelle (Dailly)Oui sur créance certaineOui sur créance certaineOui sur créance certaine

Un EHPAD est un bâtiment tertiaire : MaPrimeRénov' ne s'applique jamais. Les CEE relèvent d'un contrat avec un obligé ; le Fonds Vert, le PAI CNSA et le Fonds Chaleur relèvent d'enveloppes annuelles limitatives, sans droit acquis avant notification.

Cadrage budgétaire en Occitanie

Le coût de cadrage retenu en zone H2c est de 660 € HT par mètre carré utile, en site occupé. Rapporté à l'établissement de référence en Occitanie, cela représente un ordre de grandeur d'enveloppe, à confirmer par consultation.

Le bouquet complet représente en Occitanie de l'ordre de 2 376 000 € HT pour l'établissement de référence. Le découper en gestes séparés coûte généralement plus cher au global et fait perdre le bénéfice des aides liées à la performance.

L'économie annuelle attendue en Occitanie se situe autour de 45 144 € pour l'établissement de référence. Elle ne se constate qu'avec un comptage posé avant travaux et relevé après mise en service.

Gouvernance et séquencement en Occitanie

Le chemin de validation en Occitanie comporte au moins trois étapes : arbitrage interne, validation du gestionnaire, puis instruction par les financeurs. Un dossier déposé trop tard glisse mécaniquement d'un exercice.

Le séquencement à tenir en Occitanie : études et diagnostics, montage financier complet, engagement des marchés, exécution phasée, puis réception instrumentée. Signer avant d'avoir sécurisé les aides fait perdre l'éligibilité.

Rapporté au parc estimé en Occitanie — de l'ordre de 53 897 places — l'enjeu dépasse un établissement isolé : c'est une trajectoire de mise à niveau collective qui se joue sur plusieurs exercices budgétaires.

Où déposer chaque demande : guichets et plateformes

DispositifQui déposePlateforme de dépôt
CEE multi-gestesL'obligé ou son délégataire, pour le compte de l'établissementEMMY — registre national des CEE
Fonds VertL'établissement public ou sa collectivité de rattachementDémarches Simplifiées (préfecture)
PAI CNSALe gestionnaire, auprès de son ARSCNSA — plans d'aide à l'investissement
Fonds ChaleurLe maître d'ouvrageADEME AGIR
Prêt long termeLe gestionnaire public ou non lucratifBanque des Territoires
Déclaration annuelle DEETL'assujetti (propriétaire et/ou exploitant)OPERAT (ADEME)

Chaque guichet a son calendrier propre : les CEE se sécurisent en continu auprès d'un obligé, le Fonds Vert et le PAI suivent une campagne annuelle, et la déclaration OPERAT est due au plus tard le 30 septembre.

Exploiter et prouver le gain en Occitanie

En Occitanie, la performance se maintient par la mesure : sous-comptage par usage, tableau de bord mensuel, revue annuelle avec l'exploitant. Un établissement qui ne mesure pas ne pilote pas.

Atteindre 171 kWh/m²/an en Occitanie suppose un relevé contradictoire à la réception puis un suivi annuel. La déclaration OPERAT s'appuie sur ces mêmes relevés, pas sur l'étude thermique initiale.

Inscrire les 45 144 € annuels attendus en Occitanie au budget d'exploitation transforme le projet en opération finançable : la charge de remboursement s'adosse à une baisse de dépense constatée.

Conduire le chantier en Occitanie sans fermer l'établissement

La conduite d'opération en Occitanie obéit à une contrainte simple : l'établissement ne ferme pas. Cela impose un séquencement par ailes, des protections renforcées et une communication continue avec les familles.

Sur un patrimoine petit collectif récent (après 1990) et immeubles de centre-bourg, les mauvaises surprises en Occitanie viennent des existants : percements en structure, repérage amiante avant travaux, capacité électrique du TGBT. Ces points se lèvent au diagnostic, pas en cours de chantier.

Le bon ordre en Occitanie est invariable : traiter l'enveloppe et l'étanchéité à l'air, puis dimensionner la production et la ventilation sur les besoins réduits. C'est aussi ce que vérifient les financeurs.

Pourquoi une rénovation globale plutôt qu'un geste isolé en Occitanie

Le bouquet de travaux : ce que la rénovation globale traite réellement

Une rénovation globale d'EHPAD assemble, dans une seule opération, les lots qui agissent sur la même consommation. L'enveloppe d'abord : isolation des murs par l'extérieur ou par l'intérieur selon le patrimoine, isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, remplacement des menuiseries par du double vitrage performant, traitement des ponts thermiques et des protections solaires.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Le gabarit de calcul retenu en Occitanie

L'établissement de référence retenu en Occitanie compte 80 lits, soit environ 3 600 m² utiles chambres et locaux communs compris. Cette base sert à comparer des scénarios entre eux, pas à remplacer un relevé sur site.

Avant travaux, la consommation de cadrage retenue en zone H2c est de 285 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an. Le bouquet vise 40 % de gain, soit environ 171 kWh/m²/an après réception — une trajectoire compatible avec le décret tertiaire.

Éligibilité : conditions cumulatives et règle d'antériorité

Conditions cumulatives d'accès aux financements tertiaires

Les conditions suivantes sont cumulatives. L'établissement doit être identifié au fichier FINESS et relever du secteur tertiaire ; le bâtiment doit être achevé depuis plus de deux ans ; les travaux doivent être confiés à des entreprises qualifiées, et pour chaque geste valorisé en certificats d'économies d'énergie, les critères techniques de la fiche mobilisée doivent être respectés à la lettre ; un audit énergétique conforme doit établir la situation initiale et le gain attendu ; enfin l'établissement doit être à jour de sa déclaration OPERAT lorsque le décret tertiaire lui est applicable.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Cas chiffrés en Occitanie — 80, 160, 240, 320 et 400 lits

Jusqu'à ~80 % d'aides publiques cumulées — sous conditions d'éligibilité

Selon l'éligibilité du projet et le cumul mobilisable — Fonds Vert + DETR + DSIL + CEE + Fonds Chaleur ADEME — les aides publiques cumulées peuvent atteindre jusqu'à ~80 % du coût de l'opération, au cas par cas. Ce niveau n'est jamais garanti ni acquis d'avance : il résulte de l'addition de guichets distincts, chacun instruit séparément et notifié avant tout engagement de dépense.

Les conditions qui permettent d'atteindre cet ordre de grandeur sont cumulatives :

  • Statut et rattachement de l'établissement : l'accès à la DETR et à la DSIL n'est pas systématique et suppose un portage public éligible (établissement public autonome ou collectivité de rattachement).
  • Gain énergétique requis : le Fonds Vert « rénovation énergétique des bâtiments publics locaux » vise un gain d'au moins 40 % sur les consommations, ce qui suppose un bouquet de travaux et non un geste isolé.
  • Enveloppes limitatives : Fonds Vert, DETR, DSIL et Fonds Chaleur sont dotés d'enveloppes annuelles fermées ; un dossier éligible peut être ajourné faute de crédits sur la campagne.
  • Instruction au cas par cas : chaque cofinanceur apprécie le plan de financement d'ensemble, et les règles de cumul des aides publiques imposent le maintien d'une participation minimale du maître d'ouvrage — c'est ce qui borne le cumul autour de cet ordre de grandeur plutôt qu'à 100 %.
  • Les CEE relèvent d'un contrat signé avec un obligé avant le début des travaux ; leur valorisation évolue chaque trimestre.

Les cas chiffrés ci-dessous restent les exemples concrets de référence : ils illustrent des plans de financement réalistes par statut, sans préjuger de l'acceptation des guichets sollicités.

Cas chiffré — EHPAD de 320 lits en Occitanie

320 lits, soit environ 14 400 m² utiles en zone H2c : bouquet de 8 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur, Éclairage LED avec détection de présence dans les circulations, Production renouvelable (solaire thermique ou photovoltaïque en autoconsommation)) pour un gain visé de 50 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement320 lits · 14 400 m² utiles · zone H2c320 lits · 14 400 m² utiles · zone H2c320 lits · 14 400 m² utiles · zone H2c
Coût du bouquet9 504 000 € HT (660 € HT/m²)9 504 000 € HT (660 € HT/m²)9 504 000 € HT (660 € HT/m²)
Gain énergétique visé50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)570 240 €570 240 €570 240 €
Subvention d'investissement3 801 600 € au plafond de 40 %2 376 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé5 132 160 € HT avant TVA6 557 760 € HT avant TVA8 933 760 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage293 089 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %374 503 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %510 193 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée302 400 € par an après réception et réglage302 400 € par an après réception et réglage302 400 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 80 lits en Occitanie

80 lits, soit environ 3 600 m² utiles en zone H2c : bouquet de 5 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS)) pour un gain visé de 40 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement80 lits · 3 600 m² utiles · zone H2c80 lits · 3 600 m² utiles · zone H2c80 lits · 3 600 m² utiles · zone H2c
Coût du bouquet2 376 000 € HT (660 € HT/m²)2 376 000 € HT (660 € HT/m²)2 376 000 € HT (660 € HT/m²)
Gain énergétique visé40 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après40 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après40 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)142 560 €142 560 €142 560 €
Subvention d'investissement950 400 € au plafond de 40 %594 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé1 283 040 € HT avant TVA1 639 440 € HT avant TVA2 233 440 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage73 272 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %93 626 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %127 548 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée60 480 € par an après réception et réglage60 480 € par an après réception et réglage60 480 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 400 lits en Occitanie

400 lits, soit environ 18 000 m² utiles en zone H2c : bouquet de 9 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur, Éclairage LED avec détection de présence dans les circulations, Production renouvelable (solaire thermique ou photovoltaïque en autoconsommation), Rafraîchissement ciblé des locaux qui le justifient, arbitré après traitement de l'enveloppe) pour un gain visé de 50 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement400 lits · 18 000 m² utiles · zone H2c400 lits · 18 000 m² utiles · zone H2c400 lits · 18 000 m² utiles · zone H2c
Coût du bouquet11 880 000 € HT (660 € HT/m²)11 880 000 € HT (660 € HT/m²)11 880 000 € HT (660 € HT/m²)
Gain énergétique visé50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)712 800 €712 800 €712 800 €
Subvention d'investissement4 752 000 € au plafond de 40 %2 970 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé6 415 200 € HT avant TVA8 197 200 € HT avant TVA11 167 200 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage366 362 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %468 129 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %637 741 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée378 000 € par an après réception et réglage378 000 € par an après réception et réglage378 000 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 240 lits en Occitanie

240 lits, soit environ 10 800 m² utiles en zone H2c : bouquet de 7 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur, Éclairage LED avec détection de présence dans les circulations) pour un gain visé de 45 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement240 lits · 10 800 m² utiles · zone H2c240 lits · 10 800 m² utiles · zone H2c240 lits · 10 800 m² utiles · zone H2c
Coût du bouquet7 128 000 € HT (660 € HT/m²)7 128 000 € HT (660 € HT/m²)7 128 000 € HT (660 € HT/m²)
Gain énergétique visé45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)427 680 €427 680 €427 680 €
Subvention d'investissement2 851 200 € au plafond de 40 %1 782 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé3 849 120 € HT avant TVA4 918 320 € HT avant TVA6 700 320 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage219 817 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %280 877 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %382 645 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée204 120 € par an après réception et réglage204 120 € par an après réception et réglage204 120 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 160 lits en Occitanie

160 lits, soit environ 7 200 m² utiles en zone H2c : bouquet de 6 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur) pour un gain visé de 45 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement160 lits · 7 200 m² utiles · zone H2c160 lits · 7 200 m² utiles · zone H2c160 lits · 7 200 m² utiles · zone H2c
Coût du bouquet4 752 000 € HT (660 € HT/m²)4 752 000 € HT (660 € HT/m²)4 752 000 € HT (660 € HT/m²)
Gain énergétique visé45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)285 120 €285 120 €285 120 €
Subvention d'investissement1 900 800 € au plafond de 40 %1 188 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé2 566 080 € HT avant TVA3 278 880 € HT avant TVA4 466 880 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage146 545 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %187 252 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %255 096 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée136 080 € par an après réception et réglage136 080 € par an après réception et réglage136 080 € par an après réception et réglage

Précisions communes aux cinq cas chiffrés

  • CEE multi-gestes (cadrage) : soit 6 % du coût HT ; volume et valorisation à confirmer au registre avant signature
  • Subvention d'investissement : Fonds Vert (préfecture) — enveloppe annuelle limitative
  • Subvention d'investissement : PAI CNSA délégué à l'ARS — enveloppe annuelle limitative
  • Subvention d'investissement : Aucune subvention d'investissement de droit commun : le plan repose sur les CEE, l'autofinancement et l'emprunt
  • MaPrimeRénov' : Sans objet — dispositif réservé aux logements privés
  • TVA applicable : À vérifier selon le statut de l'établissement et la nature des locaux — aucun taux n'est présumé ici
  • Le Fonds Vert est instruit en préfecture dans le cadre d'appels à projets annuels. L'enveloppe est limitative : aucune aide n'est acquise avant notification écrite.
  • Les plans d'aide à l'investissement sont délégués aux ARS : instructions, taux et calendriers varient d'une région à l'autre. Le taux affiché est un plafond de cadrage, jamais un droit acquis.
  • Un gestionnaire commercial n'accède ni au Fonds Vert ni, sauf exception motivée, aux plans d'aide à l'investissement de la CNSA. L'arbitrage se fait sur le temps de retour et sur la valeur patrimoniale de l'actif rénové.
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Optimiser le plan de financement et le taux de couverture

Optimiser le plan de financement sans jamais surpromettre

Premier levier : l'ordre des opérations. Contractualiser les CEE avant toute signature, puis déposer les demandes de subvention, puis seulement engager les marchés.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Financer le reste à charge : prêts, exploitation et prix de journée

Reste à charge, prêts et impact sur le prix de journée

Le reste à charge est la part du coût des travaux qui n'est couverte ni par les certificats d'économies d'énergie ni par les subventions. Il se finance par autofinancement, par emprunt, ou par une combinaison des deux.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Mesurer et prouver le gain énergétique

Mesurer le gain : de l'audit initial à la preuve après travaux

Le gain énergétique d'une rénovation globale se démontre en trois temps : une situation initiale documentée par les factures et l'audit, une situation projetée calculée par le bureau d'études, et une situation constatée mesurée après une année pleine d'exploitation. Seul le troisième temps est opposable à un financeur qui conditionne son versement à la performance.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Parcours du dossier en six étapes et rôle de l'AMO

Parcours du dossier et rôle de l'assistance à maîtrise d'ouvrage

Étape 1 — état des lieux : relevé du bâti, récupération des factures sur trois exercices, vérification de la déclaration OPERAT et choix de l'année de référence. Cette étape conditionne tout le reste : un gain se démontre par rapport à une base incontestable.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Cession Dailly et préfinancement des aides notifiées

Cession de créance professionnelle (loi Dailly) : neutraliser le décalage de trésorerie

La cession de créance professionnelle, régie par les articles L.313-23 et suivants du Code monétaire et financier issus de la loi du 2 janvier 1981, permet à un titulaire de créance de la céder à un établissement de crédit par simple bordereau. Appliquée à une rénovation globale, elle porte sur la créance de subvention notifiée ou sur la créance de prime CEE contractualisée.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

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Cartographie du parc EHPAD en Occitanie

Le parc médico-social en Occitanie est estimé à 53 897 places d'hébergement permanent estimées, répartis sur environ 674 établissements, sur la base de la population INSEE 2022 et du ratio national DREES/CNSA de 8,8 place pour 1 000 habitants. Cette estimation sert au cadrage d'un programme pluriannuel de travaux ; elle ne remplace pas le relevé nominatif du fichier FINESS, seule source officielle.

TerritoireOccitanie
Population (INSEE 2022)6 124 653
Places d'EHPAD estimées53 897
Établissements estimés674
Zone climatiqueH2c
Surface à rénover estimée2 425 365 m² utiles
Autorité de tarificationARS Occitanie et conseil départemental compétent

Cartographie nationale et données d'établissement : FINESS — fichier national des établissements sanitaires et sociaux (vérifié le 2026-08-12). Aucun nom d'établissement n'est publié sur cette page.

Sources officielles datées

Source officielleVérifiée le
Légifrance — décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (dispositif Éco Énergie Tertiaire)2026-08-12
OPERAT — plateforme ADEME de déclaration du décret tertiaire2026-08-12
Légifrance — décret BACS n° 2020-887 modifié (systèmes d'automatisation et de contrôle)2026-08-12
Ministère de la Transition écologique — dispositif des certificats d'économies d'énergie2026-08-12
EMMY — registre national des certificats d'économies d'énergie2026-08-12
Démarches Simplifiées — dépôt des dossiers Fonds Vert2026-08-12
Ministère de la Transition écologique — Fonds Vert, rénovation énergétique des bâtiments publics locaux (gain minimal de 40 % exigé)2026-08-12
Collectivités locales (DGCL) — DETR et DSIL, dotations de soutien à l'investissement local instruites en préfecture2026-08-12
Légifrance — participation minimale du maître d'ouvrage au financement (article L.1111-10 du CGCT), règle qui borne le cumul des aides publiques2026-08-12
CNSA — plans d'aide à l'investissement (PAI) délégués aux ARS2026-08-12
ADEME AGIR — dépôt des dossiers Fonds Chaleur2026-08-12
Banque des Territoires — prêts au secteur médico-social2026-08-12
Légifrance — cession de créance professionnelle (articles L.313-23 et suivants du Code monétaire et financier, loi Dailly)2026-08-12
FINESS — fichier national des établissements sanitaires et sociaux2026-08-12
DREES / CNSA — capacités d'hébergement pour personnes âgées2026-08-12

Mécanisme de rafraîchissement : la valorisation des CEE est revue chaque trimestre, les barèmes des guichets publics à chaque nouvelle campagne annuelle, et l'ensemble du corps réglementaire à chaque publication au Journal officiel. Toute valeur non vérifiable est affichée comme « à confirmer » plutôt que chiffrée.

Questions fréquentes en Occitanie

Faut-il un audit énergétique avant d'engager les travaux ?

Oui, dans les faits : l'audit établit la situation initiale, chiffre les scénarios de bouquet et fixe le gain visé. C'est la pièce maîtresse de tous les dossiers de financement, et sans elle aucune subvention d'investissement conditionnée à la performance n'est instruite.

À quel moment sécuriser les CEE ?

Avant la signature du devis et avant tout commencement d'exécution. L'offre de l'obligé doit être datée et acceptée en amont : un devis signé au préalable fait perdre définitivement le bénéfice des certificats sur l'opération concernée.

Quel gain énergétique viser en Occitanie ?

Un bouquet cohérent atteint couramment 40 % de gain sur les usages réglementés en zone H2c, faisant passer l'établissement d'environ 285 à 171 kWh EF/m²/an. Le gain se démontre par audit avant travaux et se prouve par mesure après une année pleine d'exploitation.

Quelle est la taille du parc médico-social en Occitanie ?

Au ratio national de 8,8 places pour 1 000 habitants appliqué à la population INSEE 2022, on estime environ 53 897 places réparties sur quelque 674 établissements en Occitanie. Il s'agit d'une estimation de volumétrie, pas d'un relevé nominatif d'établissements.

Combien coûte la rénovation globale d'un EHPAD en Occitanie ?

L'ordre de grandeur de cadrage retenu en Occitanie est de 660 € HT par mètre carré utile, soit environ 2 376 000 € HT pour un établissement de 80 lits (3 600 m²). Ce montant recouvre le bouquet complet et la maîtrise d'œuvre ; il ne vaut pas devis et dépend de l'état du bâti, du phasage en site occupé et des découvertes de chantier.

Un EHPAD peut-il bénéficier de MaPrimeRénov' ?

Non : le dispositif est réservé aux logements privés. Un EHPAD relève du parc tertiaire et mobilise les CEE, le Fonds Vert, le PAI CNSA délégué aux ARS, le Fonds Chaleur de l'ADEME et les prêts au secteur médico-social.

Peut-on rénover un établissement sans le fermer ?

Oui, c'est le cas le plus fréquent. Le chantier est phasé par ailes ou par niveaux, avec maintien du chauffage et de l'eau chaude sanitaire, protection acoustique et anti-poussière, circulation dédiée aux compagnons et information continue des familles et du personnel.

Quel gain énergétique viser en Occitanie ?

Le bouquet vise 40 % de réduction en zone H2c, soit une consommation ramenée à environ 171 kWh/m²/an. Ce gain doit être prouvé par comptage, avant et après travaux, pour être opposable au titre du décret tertiaire.

Combien coûte l'opération en Occitanie sur un établissement de 80 lits ?

Le cadrage retenu en zone H2c est de 660 € HT par mètre carré utile, soit 3 600 m² pour ce gabarit. Ce ratio est un ordre de grandeur de consultation, à confirmer après relevé sur site.

Comment gérer les résidents pendant les travaux en Occitanie ?

Oui, à condition d'un phasage par ailes et par unités de vie. Sur un bâti petit collectif récent (après 1990) et immeubles de centre-bourg comme celui rencontré en Occitanie, chaque zone est traitée puis restituée avant d'ouvrir la suivante, avec protections, gestion des poussières et horaires compatibles avec les soins.

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Ce qu'il faut retenir en Occitanie

Ce qu'il faut garder en tête en Occitanie : la zone H2c, le type de bâti petit collectif récent (après 1990) et immeubles de centre-bourg et une référence de 80 lits soit 3 600 m². Ces repères suffisent pour cadrer une première consultation sérieuse.

Aucun montant n'est annoncé en Occitanie sans source datée, et aucun établissement n'est nommé. Les estimations de parc reposent sur la population INSEE 2022 et un ratio national publié ; le chiffrage définitif suppose un relevé sur site.

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Rénovation globale — EHPAD & médico-social

Bouquet de travaux complet en établissement occupé : enveloppe, production, ventilation et GTB.
Décret tertiaire, CEE, Fonds Vert et PAI CNSA — 5 cas chiffrés par statut de gestion.

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Chiffrage de cadrage, audit énergétique, sécurisation des CEE avant signature et montage du dossier de subvention : la simulation ci-dessous prépare l'entretien technique avec votre direction et votre AMO. Aucune aide n'est présentée comme acquise et aucun montant affiché ne vaut devis.

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