Île-de-France · RÉNOVATION GLOBALE EHPAD

Rénovation globale d'un EHPAD en Île-de-France : obligations, aides & simulation 2026

En Île-de-France, 91 162 places d'hébergement permanent estimées, réparties sur environ 1 140 établissements : la plupart de ces bâtiments consomment de l'ordre de 310 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an, très au-dessus de la trajectoire fixée par le décret tertiaire. Cette page traite exclusivement la rénovation globale de l'établissement — un bouquet de travaux cohérent, et non un geste isolé — pour un établissement de référence de 80 lits soit 3 600 m² utiles en zone H1a, avec un coût de cadrage de 700 € HT/m², un gain visé de 45 % et une économie d'exploitation estimée à 55 044 € par an après réception.

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Le parc médico-social en Île-de-France : ce que disent les données

En Île-de-France, le bâti dominant relève du collectif d'après-guerre et années 1970-1990 et la zone climatique retenue est H1a. Ces deux faits fixent le cadre technique du projet bien avant tout choix d'équipement : niveaux d'isolation existants, inerties, contraintes de percement et d'accès.

À l'échelle du territoire, la population INSEE 2022 de 10 359 289 habitants correspond, au ratio national de 8,8 places pour 1 000 habitants, à environ 91 162 places d'hébergement permanent réparties sur de l'ordre de 1 140 établissements. C'est un ordre de grandeur de parc, jamais un relevé nominatif.

Environ 47 % du parc en Île-de-France reste chauffé au gaz ou au fioul selon les DPE ADEME. Pour un établissement accueillant des personnes âgées, cette structure énergétique pèse directement sur le prix de journée.

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Menuiseries performantes en double vitrage posées en façade

    Menuiseries performantes (double vitrage)

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Pose de menuiseries neuves par une équipe qualifiée

    Pose de menuiseries

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Façade d'établissement rénovée après travaux d'enveloppe

    Façade rénovée

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Chantier d'isolation thermique par l'extérieur sur façade d'établissement

    Isolation thermique par l'extérieur (ITE)

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Pose d'un isolant sur toiture-terrasse d'établissement

    Isolation de toiture-terrasse

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Techniciens intervenant sur des groupes froids installés en toiture d'établissement

    Groupes froids en toiture

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Pilotage et suivi des consommations depuis une application de GTB

    Pilotage & suivi de consommation (GTB)

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Groupes extérieurs alignés en toiture-terrasse d'établissement

    Groupes extérieurs en toiture

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Résident accompagné dans un espace au confort thermique maîtrisé

    Confort & sécurité des résidents

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Salle de vie collective tempérée accueillant les résidents

    Espaces de vie tempérés

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Service en salle à manger tempérée auprès des résidents

    Bien-être au quotidien

  • Rénovation globale d'EHPAD en Île-de-France — Hall d'accueil lumineux d'établissement rénové

    Accueil d'établissement premium

Repères du parc médico-social en Île-de-France

  • Population10 359 289INSEE — recensement 2022
  • Places d'EHPAD (estimation)91 162Population × 8,8 ‰ — ratio national DREES/CNSA, estimation et non relevé d'établissements
  • Établissements (estimation)1 140Places ÷ 80 (capacité moyenne nationale)
  • Zone climatiqueH1aZonage 3CL-DPE réglementaire
  • Établissement de référence80 lits · 3 600 m²45 m² de surface utile par lit (chambre + quote-part des locaux communs)
  • Consommation avant travaux310 kWh EF/m²/anOrdre de grandeur médico-social observé en zone H1a
  • Cible après bouquet171 kWh EF/m²/anGain visé de 45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
  • Coût de cadrage du bouquet700 € HT/m²Réhabilitation en site occupé, maîtrise d'œuvre et GTB comprises
  • Investissement de référence2 520 000 € HTPour 3 600 m² utiles — ordre de grandeur, jamais un devis
  • Économie d'exploitation estimée55 044 € / anAprès réception, réglage et une année de suivi des consignes

Estimation locale calculée à partir de la population INSEE 2022 et d'un ratio national de places (DREES / CNSA — capacités d'hébergement pour personnes âgées, vérifié le 2026-08-12). Aucun nom d'établissement n'est affiché.

Ce que la rénovation globale change pour un EHPAD en Île-de-France

Ce que la zone H1a impose au bouquet en Île-de-France

En zone H1a, la rigueur climatique fixe l'ordre des priorités du bouquet : l'enveloppe d'abord, parce que les déperditions hivernales dominent la facture et qu'aucune production performante ne rattrape un bâti passoire. Isolation de la toiture, murs, puis menuiseries, avant tout arbitrage sur la génération de chaleur. Sur cette base, l'établissement de référence retenu ici — 80 lits, 3 600 m² utiles — passe d'environ 310 à 171 kWh EF/m²/an, soit 45 % de gain sur les usages réglementés.

Un parc de 91 162 places qui vieillit plus vite que la trajectoire réglementaire

En Île-de-France, la majorité des établissements a été construite ou étendue entre les années 1970 et 2000, avant la généralisation de l'isolation performante et des protections solaires. Ces bâtiments cumulent trois handicaps : une enveloppe peu performante, une production de chaleur souvent en fin de vie, et une instrumentation insuffisante pour prouver quoi que ce soit à OPERAT. Traiter ces trois handicaps séparément coûte plus cher et fait perdre le bénéfice des financements conditionnés à un gain global. Le bouquet est donc une réponse économique avant d'être une réponse technique.

Ce que direction d'établissement, groupe gestionnaire, services techniques doit arbitrer en premier

Trois arbitrages structurent le projet. Le premier porte sur l'année de référence DEET : la figer avant travaux, sur une année pleinement représentative, conditionne la valorisation de tout le gain obtenu. Le deuxième porte sur le périmètre du bouquet : intégrer dès l'origine les gestes fortement valorisés en CEE — toiture, régulation, GTB — améliore le taux d'aide sans allonger le chantier. Le troisième porte sur le phasage en site occupé : découper par ailes ou par niveaux protège les résidents et permet d'aligner les tranches sur les campagnes annuelles de subvention. En Île-de-France, ces arbitrages se posent dans les mêmes termes quel que soit le statut de l'établissement, mais les guichets accessibles, eux, en dépendent directement.

Le coût de cadrage et ce qu'il recouvre réellement

Le ratio de 700 € HT/m² retenu en Île-de-France recouvre l'ensemble du bouquet : enveloppe, production, ventilation, régulation et GTB, maîtrise d'œuvre, installations de chantier et phasage en site occupé. Il ne recouvre ni les travaux de mise en conformité incendie ou accessibilité qu'une opération lourde révèle parfois, ni les aléas de découverte d'amiante, ni le mobilier. Sur un établissement de 80 lits, l'investissement de référence ressort à 2 520 000 € HT, à comparer à une économie d'exploitation estimée à 55 044 € par an : c'est ce rapport, et non le seul montant de travaux, qui doit être présenté à l'autorité de tarification.

Les chiffres du territoire en Île-de-France

Sur la base de 10 359 289 habitants et du ratio DREES/CNSA de 8,8 places pour 1 000 habitants, le parc en Île-de-France avoisine 91 162 places, soit 4 102 290 m² utiles et une enveloppe de cadrage proche de 2 871 603 000 € HT.

Le tissu résidentiel en Île-de-France compte 4 195 281 résidences principales, dont 67 % en habitat collectif : cette structure conditionne les entreprises disponibles localement, les accès chantier et les délais d'approvisionnement.

Sur 47 % du parc en Île-de-France — environ 1 971 782 logements — le chauffage reste fossile. La sortie de ce vecteur est le poste d'économies le plus lourd d'un programme médico-social.

Avec 50 % de logements en location en Île-de-France, les acteurs institutionnels sont présents localement — un atout pour mutualiser études, maîtrise d'œuvre et consultation d'entreprises sur plusieurs sites.

Rapporté aux 4 102 290 m² utiles estimés en Île-de-France, le passage de 310 à 171 kWh/m²/an correspondrait à environ 570 218 310 kWh évités par an à l'échelle du territoire.

Repères chiffrés en Île-de-France

IndicateurValeur Île-de-FranceSource
Population municipale10 359 289 habitantsINSEE 2022
Résidences principales4 195 281 logementsINSEE 2022
Part d'habitat collectif67 %INSEE 2022
Chauffage fossile (gaz + fioul)47 % du parcDPE agrégés ADEME
Desserte par réseau de chaleur0 % du parcDPE agrégés ADEME
Zone climatique retenueH1aZonage 3CL-DPE
Places d'EHPAD estimées91 162 placesRatio DREES/CNSA 8,8 / 1 000 hab.
Surface médico-sociale estimée4 102 290 m² utiles45 m² utiles par place
Enveloppe de cadrage du parc local2 871 603 000 € HT700 € HT/m² utile en zone H1a
Économie annuelle — établissement de référence55 044 € par anGain visé 45 %

Sanctions et coût réel du report

Ce que coûte le report d'une rénovation globale

En cas d'absence de déclaration OPERAT ou d'objectifs non atteints sans justification recevable, le préfet met en demeure l'assujetti d'établir un programme d'actions assorti d'un calendrier. Cette mise en demeure ouvre un délai de mise en conformité et constitue la première étape formelle de la procédure.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Pourquoi une rénovation globale plutôt qu'un geste isolé en Île-de-France

Le bouquet de travaux : ce que la rénovation globale traite réellement

Une rénovation globale d'EHPAD assemble, dans une seule opération, les lots qui agissent sur la même consommation. L'enveloppe d'abord : isolation des murs par l'extérieur ou par l'intérieur selon le patrimoine, isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, remplacement des menuiseries par du double vitrage performant, traitement des ponts thermiques et des protections solaires.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Le gabarit de calcul retenu en Île-de-France

L'établissement de référence retenu en Île-de-France compte 80 lits, soit environ 3 600 m² utiles chambres et locaux communs compris. Cette base sert à comparer des scénarios entre eux, pas à remplacer un relevé sur site.

Le point de départ énergétique en Île-de-France se situe autour de 310 kWh/m²/an en zone H1a. L'objectif du bouquet est un gain de 45 %, soit 171 kWh/m²/an à la réception, mesurés et non déclarés.

Où déposer chaque demande : guichets et plateformes

DispositifQui déposePlateforme de dépôt
CEE multi-gestesL'obligé ou son délégataire, pour le compte de l'établissementEMMY — registre national des CEE
Fonds VertL'établissement public ou sa collectivité de rattachementDémarches Simplifiées (préfecture)
PAI CNSALe gestionnaire, auprès de son ARSCNSA — plans d'aide à l'investissement
Fonds ChaleurLe maître d'ouvrageADEME AGIR
Prêt long termeLe gestionnaire public ou non lucratifBanque des Territoires
Déclaration annuelle DEETL'assujetti (propriétaire et/ou exploitant)OPERAT (ADEME)

Chaque guichet a son calendrier propre : les CEE se sécurisent en continu auprès d'un obligé, le Fonds Vert et le PAI suivent une campagne annuelle, et la déclaration OPERAT est due au plus tard le 30 septembre.

Éligibilité : conditions cumulatives et règle d'antériorité

Conditions cumulatives d'accès aux financements tertiaires

Les conditions suivantes sont cumulatives. L'établissement doit être identifié au fichier FINESS et relever du secteur tertiaire ; le bâtiment doit être achevé depuis plus de deux ans ; les travaux doivent être confiés à des entreprises qualifiées, et pour chaque geste valorisé en certificats d'économies d'énergie, les critères techniques de la fiche mobilisée doivent être respectés à la lettre ; un audit énergétique conforme doit établir la situation initiale et le gain attendu ; enfin l'établissement doit être à jour de sa déclaration OPERAT lorsque le décret tertiaire lui est applicable.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Pérenniser la performance en Île-de-France

En Île-de-France, la performance se maintient par la mesure : sous-comptage par usage, tableau de bord mensuel, revue annuelle avec l'exploitant. Un établissement qui ne mesure pas ne pilote pas.

Atteindre 171 kWh/m²/an en Île-de-France suppose un relevé contradictoire à la réception puis un suivi annuel. La déclaration OPERAT s'appuie sur ces mêmes relevés, pas sur l'étude thermique initiale.

L'économie de 55 044 € par an attendue en Île-de-France doit apparaître au budget prévisionnel de l'établissement : c'est elle qui absorbe l'annuité de l'emprunt et rend l'opération neutre pour le prix de journée.

Site occupé : ce que cela change en Île-de-France

La conduite d'opération en Île-de-France obéit à une contrainte simple : l'établissement ne ferme pas. Cela impose un séquencement par ailes, des protections renforcées et une communication continue avec les familles.

Sur un patrimoine collectif d'après-guerre et années 1970-1990, les mauvaises surprises en Île-de-France viennent des existants : percements en structure, repérage amiante avant travaux, capacité électrique du TGBT. Ces points se lèvent au diagnostic, pas en cours de chantier.

Le bon ordre en Île-de-France est invariable : traiter l'enveloppe et l'étanchéité à l'air, puis dimensionner la production et la ventilation sur les besoins réduits. C'est aussi ce que vérifient les financeurs.

Décret BACS : GTB obligatoire et calendrier 2025-2027

Décret BACS : la GTB est un lot du bouquet, pas une option

Le décret BACS, codifié aux articles R.175-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, impose un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments dans les bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage, de refroidissement ou combinés à la ventilation dépassent les seuils de puissance nominale utile. Le seuil de 290 kW s'applique depuis le 1er janvier 2025 aux bâtiments existants et descend à 70 kW au 1er janvier 2027 : à cette échéance, presque tous les EHPAD de plus de 80 lits sont assujettis.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Cadrage budgétaire en Île-de-France

Le coût de cadrage retenu en zone H1a est de 700 € HT par mètre carré utile, en site occupé. Rapporté à l'établissement de référence en Île-de-France, cela représente un ordre de grandeur d'enveloppe, à confirmer par consultation.

Le bouquet complet représente en Île-de-France de l'ordre de 2 520 000 € HT pour l'établissement de référence. Le découper en gestes séparés coûte généralement plus cher au global et fait perdre le bénéfice des aides liées à la performance.

L'économie annuelle attendue en Île-de-France se situe autour de 55 044 € pour l'établissement de référence. Elle ne se constate qu'avec un comptage posé avant travaux et relevé après mise en service.

Aides mobilisables selon le statut de l'établissement

DispositifPublicAssociatifPrivé
MaPrimeRénov'Sans objet — dispositif réservé aux logementsSans objetSans objet
CEE multi-gestes (fiches BAT-EN / BAT-TH)Oui — contractualisation avant devisOui — contractualisation avant devisOui — contractualisation avant devis
Fonds Vert (préfecture)Oui — bâtiments publics, enveloppe annuelle limitativeSelon appel à projets et portage public associéNon
PAI CNSA délégué à l'ARSOui — priorité au secteur publicOui — secteur privé non lucratifExceptionnel et motivé
Fonds Chaleur (ADEME)Oui pour la production renouvelableOui pour la production renouvelableOui pour la production renouvelable
Prêts Banque des TerritoiresOui — longue durée indexée Livret AOui — secteur médico-socialNon — financement bancaire de marché
Cession de créance professionnelle (Dailly)Oui sur créance certaineOui sur créance certaineOui sur créance certaine

Un EHPAD est un bâtiment tertiaire : MaPrimeRénov' ne s'applique jamais. Les CEE relèvent d'un contrat avec un obligé ; le Fonds Vert, le PAI CNSA et le Fonds Chaleur relèvent d'enveloppes annuelles limitatives, sans droit acquis avant notification.

Ordre des lots imposé par le bâti en Île-de-France

En Île-de-France, les priorités se lisent dans le bâti collectif d'après-guerre et années 1970-1990 : déperditions par l'enveloppe et les menuiseries, renouvellement d'air mal maîtrisé, production surdimensionnée héritée. En zone H1a, traiter ces trois postes dans cet ordre est la seule séquence défendable.

Avec 47 % du parc encore en énergie fossile en Île-de-France (DPE ADEME), la question de la production est centrale — mais elle vient après le traitement de l'enveloppe, sous peine d'installer une machine trop puissante pour vingt ans.

Rapporté aux 3 600 m² de l'établissement de référence en Île-de-France, l'arbitrage se fait au coût du point de performance. Les actions de régulation et d'équilibrage, peu coûteuses, précèdent toujours les lots lourds.

Qui décide, et selon quel calendrier en Île-de-France

En Île-de-France, le circuit de décision passe par la direction, l'organisme gestionnaire et, dès qu'un financement public est sollicité, par l'ARS et le Conseil départemental. Anticiper ces délais évite de perdre une campagne budgétaire entière.

Le séquencement à tenir en Île-de-France : études et diagnostics, montage financier complet, engagement des marchés, exécution phasée, puis réception instrumentée. Signer avant d'avoir sécurisé les aides fait perdre l'éligibilité.

Rapporté au parc estimé en Île-de-France — de l'ordre de 91 162 places — l'enjeu dépasse un établissement isolé : c'est une trajectoire de mise à niveau collective qui se joue sur plusieurs exercices budgétaires.

Obligation légale : décret tertiaire (DEET) et trajectoire de réduction

Le décret tertiaire impose une trajectoire, pas un geste isolé

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 pris en application de la loi ÉLAN, assujettit tout bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher d'au moins 1 000 m². Un EHPAD franchit ce seuil dès une soixantaine de lits : la quasi-totalité du parc médico-social français est concernée, quel que soit son statut public, associatif ou commercial.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Cas chiffrés en Île-de-France — 80, 160, 240, 320 et 400 lits

Jusqu'à ~80 % d'aides publiques cumulées — sous conditions d'éligibilité

Selon l'éligibilité du projet et le cumul mobilisable — Fonds Vert + DETR + DSIL + CEE + Fonds Chaleur ADEME — les aides publiques cumulées peuvent atteindre jusqu'à ~80 % du coût de l'opération, au cas par cas. Ce niveau n'est jamais garanti ni acquis d'avance : il résulte de l'addition de guichets distincts, chacun instruit séparément et notifié avant tout engagement de dépense.

Les conditions qui permettent d'atteindre cet ordre de grandeur sont cumulatives :

  • Statut et rattachement de l'établissement : l'accès à la DETR et à la DSIL n'est pas systématique et suppose un portage public éligible (établissement public autonome ou collectivité de rattachement).
  • Gain énergétique requis : le Fonds Vert « rénovation énergétique des bâtiments publics locaux » vise un gain d'au moins 40 % sur les consommations, ce qui suppose un bouquet de travaux et non un geste isolé.
  • Enveloppes limitatives : Fonds Vert, DETR, DSIL et Fonds Chaleur sont dotés d'enveloppes annuelles fermées ; un dossier éligible peut être ajourné faute de crédits sur la campagne.
  • Instruction au cas par cas : chaque cofinanceur apprécie le plan de financement d'ensemble, et les règles de cumul des aides publiques imposent le maintien d'une participation minimale du maître d'ouvrage — c'est ce qui borne le cumul autour de cet ordre de grandeur plutôt qu'à 100 %.
  • Les CEE relèvent d'un contrat signé avec un obligé avant le début des travaux ; leur valorisation évolue chaque trimestre.

Les cas chiffrés ci-dessous restent les exemples concrets de référence : ils illustrent des plans de financement réalistes par statut, sans préjuger de l'acceptation des guichets sollicités.

Cas chiffré — EHPAD de 80 lits en Île-de-France

80 lits, soit environ 3 600 m² utiles en zone H1a : bouquet de 5 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS)) pour un gain visé de 40 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement80 lits · 3 600 m² utiles · zone H1a80 lits · 3 600 m² utiles · zone H1a80 lits · 3 600 m² utiles · zone H1a
Coût du bouquet2 520 000 € HT (700 € HT/m²)2 520 000 € HT (700 € HT/m²)2 520 000 € HT (700 € HT/m²)
Gain énergétique visé40 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après40 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après40 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)151 200 €151 200 €151 200 €
Subvention d'investissement1 008 000 € au plafond de 40 %630 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé1 360 800 € HT avant TVA1 738 800 € HT avant TVA2 368 800 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage77 713 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %99 300 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %135 278 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée60 480 € par an après réception et réglage60 480 € par an après réception et réglage60 480 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 400 lits en Île-de-France

400 lits, soit environ 18 000 m² utiles en zone H1a : bouquet de 9 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur, Éclairage LED avec détection de présence dans les circulations, Production renouvelable (solaire thermique ou photovoltaïque en autoconsommation), Rafraîchissement ciblé des locaux qui le justifient, arbitré après traitement de l'enveloppe) pour un gain visé de 50 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement400 lits · 18 000 m² utiles · zone H1a400 lits · 18 000 m² utiles · zone H1a400 lits · 18 000 m² utiles · zone H1a
Coût du bouquet12 600 000 € HT (700 € HT/m²)12 600 000 € HT (700 € HT/m²)12 600 000 € HT (700 € HT/m²)
Gain énergétique visé50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)756 000 €756 000 €756 000 €
Subvention d'investissement5 040 000 € au plafond de 40 %3 150 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé6 804 000 € HT avant TVA8 694 000 € HT avant TVA11 844 000 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage388 566 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %496 500 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %676 392 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée378 000 € par an après réception et réglage378 000 € par an après réception et réglage378 000 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 320 lits en Île-de-France

320 lits, soit environ 14 400 m² utiles en zone H1a : bouquet de 8 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur, Éclairage LED avec détection de présence dans les circulations, Production renouvelable (solaire thermique ou photovoltaïque en autoconsommation)) pour un gain visé de 50 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement320 lits · 14 400 m² utiles · zone H1a320 lits · 14 400 m² utiles · zone H1a320 lits · 14 400 m² utiles · zone H1a
Coût du bouquet10 080 000 € HT (700 € HT/m²)10 080 000 € HT (700 € HT/m²)10 080 000 € HT (700 € HT/m²)
Gain énergétique visé50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après50 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)604 800 €604 800 €604 800 €
Subvention d'investissement4 032 000 € au plafond de 40 %2 520 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé5 443 200 € HT avant TVA6 955 200 € HT avant TVA9 475 200 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage310 852 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %397 200 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %541 113 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée302 400 € par an après réception et réglage302 400 € par an après réception et réglage302 400 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 160 lits en Île-de-France

160 lits, soit environ 7 200 m² utiles en zone H1a : bouquet de 6 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur) pour un gain visé de 45 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement160 lits · 7 200 m² utiles · zone H1a160 lits · 7 200 m² utiles · zone H1a160 lits · 7 200 m² utiles · zone H1a
Coût du bouquet5 040 000 € HT (700 € HT/m²)5 040 000 € HT (700 € HT/m²)5 040 000 € HT (700 € HT/m²)
Gain énergétique visé45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)302 400 €302 400 €302 400 €
Subvention d'investissement2 016 000 € au plafond de 40 %1 260 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé2 721 600 € HT avant TVA3 477 600 € HT avant TVA4 737 600 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage155 426 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %198 600 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %270 557 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée136 080 € par an après réception et réglage136 080 € par an après réception et réglage136 080 € par an après réception et réglage

Cas chiffré — EHPAD de 240 lits en Île-de-France

240 lits, soit environ 10 800 m² utiles en zone H1a : bouquet de 7 lots (Isolation des murs (ITE ou ITI selon patrimoine), Isolation de la toiture ou de la toiture-terrasse, Remplacement des menuiseries (double vitrage performant), Substitution de la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire, Régulation terminale et GTB (décret BACS), Ventilation double flux avec récupération de chaleur, Éclairage LED avec détection de présence dans les circulations) pour un gain visé de 45 %.

PosteEHPAD public (territorial ou hospitalier)EHPAD associatif / ESPIC (non lucratif)EHPAD privé commercial
Établissement240 lits · 10 800 m² utiles · zone H1a240 lits · 10 800 m² utiles · zone H1a240 lits · 10 800 m² utiles · zone H1a
Coût du bouquet7 560 000 € HT (700 € HT/m²)7 560 000 € HT (700 € HT/m²)7 560 000 € HT (700 € HT/m²)
Gain énergétique visé45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après45 % sur les usages réglementés, mesuré par audit avant/après
CEE multi-gestes (cadrage)453 600 €453 600 €453 600 €
Subvention d'investissement3 024 000 € au plafond de 40 %1 890 000 € au plafond de 25 %—
Reste à charge estimé4 082 400 € HT avant TVA5 216 400 € HT avant TVA7 106 400 € HT avant TVA
Emprunt de cadrage233 139 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %297 900 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %405 835 € par an sur 25 ans à 2,9499999999999997 %
Économie d'exploitation estimée204 120 € par an après réception et réglage204 120 € par an après réception et réglage204 120 € par an après réception et réglage

Précisions communes aux cinq cas chiffrés

  • CEE multi-gestes (cadrage) : soit 6 % du coût HT ; volume et valorisation à confirmer au registre avant signature
  • Subvention d'investissement : Fonds Vert (préfecture) — enveloppe annuelle limitative
  • Subvention d'investissement : PAI CNSA délégué à l'ARS — enveloppe annuelle limitative
  • Subvention d'investissement : Aucune subvention d'investissement de droit commun : le plan repose sur les CEE, l'autofinancement et l'emprunt
  • MaPrimeRénov' : Sans objet — dispositif réservé aux logements privés
  • TVA applicable : À vérifier selon le statut de l'établissement et la nature des locaux — aucun taux n'est présumé ici
  • Le Fonds Vert est instruit en préfecture dans le cadre d'appels à projets annuels. L'enveloppe est limitative : aucune aide n'est acquise avant notification écrite.
  • Les plans d'aide à l'investissement sont délégués aux ARS : instructions, taux et calendriers varient d'une région à l'autre. Le taux affiché est un plafond de cadrage, jamais un droit acquis.
  • Un gestionnaire commercial n'accède ni au Fonds Vert ni, sauf exception motivée, aux plans d'aide à l'investissement de la CNSA. L'arbitrage se fait sur le temps de retour et sur la valeur patrimoniale de l'actif rénové.
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Cession Dailly et préfinancement des aides notifiées

Cession de créance professionnelle (loi Dailly) : neutraliser le décalage de trésorerie

La cession de créance professionnelle, régie par les articles L.313-23 et suivants du Code monétaire et financier issus de la loi du 2 janvier 1981, permet à un titulaire de créance de la céder à un établissement de crédit par simple bordereau. Appliquée à une rénovation globale, elle porte sur la créance de subvention notifiée ou sur la créance de prime CEE contractualisée.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Mesurer et prouver le gain énergétique

Mesurer le gain : de l'audit initial à la preuve après travaux

Le gain énergétique d'une rénovation globale se démontre en trois temps : une situation initiale documentée par les factures et l'audit, une situation projetée calculée par le bureau d'études, et une situation constatée mesurée après une année pleine d'exploitation. Seul le troisième temps est opposable à un financeur qui conditionne son versement à la performance.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Parcours du dossier en six étapes et rôle de l'AMO

Parcours du dossier et rôle de l'assistance à maîtrise d'ouvrage

Étape 1 — état des lieux : relevé du bâti, récupération des factures sur trois exercices, vérification de la déclaration OPERAT et choix de l'année de référence. Cette étape conditionne tout le reste : un gain se démontre par rapport à une base incontestable.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Financer le reste à charge : prêts, exploitation et prix de journée

Reste à charge, prêts et impact sur le prix de journée

Le reste à charge est la part du coût des travaux qui n'est couverte ni par les certificats d'économies d'énergie ni par les subventions. Il se finance par autofinancement, par emprunt, ou par une combinaison des deux.

Cadre réglementaire détaillé — guide rénovation globale EHPAD

Optimiser le plan de financement et le taux de couverture

Optimiser le plan de financement sans jamais surpromettre

Premier levier : l'ordre des opérations. Contractualiser les CEE avant toute signature, puis déposer les demandes de subvention, puis seulement engager les marchés.

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Cartographie du parc EHPAD en Île-de-France

Le parc médico-social en Île-de-France est estimé à 91 162 places d'hébergement permanent estimées, répartis sur environ 1 140 établissements, sur la base de la population INSEE 2022 et du ratio national DREES/CNSA de 8,8 place pour 1 000 habitants. Cette estimation sert au cadrage d'un programme pluriannuel de travaux ; elle ne remplace pas le relevé nominatif du fichier FINESS, seule source officielle.

TerritoireÎle-de-France
Population (INSEE 2022)10 359 289
Places d'EHPAD estimées91 162
Établissements estimés1 140
Zone climatiqueH1a
Surface à rénover estimée4 102 290 m² utiles
Autorité de tarificationARS Île-de-France et conseil départemental compétent

Cartographie nationale et données d'établissement : FINESS — fichier national des établissements sanitaires et sociaux (vérifié le 2026-08-12). Aucun nom d'établissement n'est publié sur cette page.

Sources officielles datées

Source officielleVérifiée le
Légifrance — décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (dispositif Éco Énergie Tertiaire)2026-08-12
OPERAT — plateforme ADEME de déclaration du décret tertiaire2026-08-12
Légifrance — décret BACS n° 2020-887 modifié (systèmes d'automatisation et de contrôle)2026-08-12
Ministère de la Transition écologique — dispositif des certificats d'économies d'énergie2026-08-12
EMMY — registre national des certificats d'économies d'énergie2026-08-12
Démarches Simplifiées — dépôt des dossiers Fonds Vert2026-08-12
Ministère de la Transition écologique — Fonds Vert, rénovation énergétique des bâtiments publics locaux (gain minimal de 40 % exigé)2026-08-12
Collectivités locales (DGCL) — DETR et DSIL, dotations de soutien à l'investissement local instruites en préfecture2026-08-12
Légifrance — participation minimale du maître d'ouvrage au financement (article L.1111-10 du CGCT), règle qui borne le cumul des aides publiques2026-08-12
CNSA — plans d'aide à l'investissement (PAI) délégués aux ARS2026-08-12
ADEME AGIR — dépôt des dossiers Fonds Chaleur2026-08-12
Banque des Territoires — prêts au secteur médico-social2026-08-12
Légifrance — cession de créance professionnelle (articles L.313-23 et suivants du Code monétaire et financier, loi Dailly)2026-08-12
FINESS — fichier national des établissements sanitaires et sociaux2026-08-12
DREES / CNSA — capacités d'hébergement pour personnes âgées2026-08-12

Mécanisme de rafraîchissement : la valorisation des CEE est revue chaque trimestre, les barèmes des guichets publics à chaque nouvelle campagne annuelle, et l'ensemble du corps réglementaire à chaque publication au Journal officiel. Toute valeur non vérifiable est affichée comme « à confirmer » plutôt que chiffrée.

Questions fréquentes en Île-de-France

Combien coûte la rénovation globale d'un EHPAD en Île-de-France ?

L'ordre de grandeur de cadrage retenu en Île-de-France est de 700 € HT par mètre carré utile, soit environ 2 520 000 € HT pour un établissement de 80 lits (3 600 m²). Ce montant recouvre le bouquet complet et la maîtrise d'œuvre ; il ne vaut pas devis et dépend de l'état du bâti, du phasage en site occupé et des découvertes de chantier.

À quel moment sécuriser les CEE ?

Avant la signature du devis et avant tout commencement d'exécution. L'offre de l'obligé doit être datée et acceptée en amont : un devis signé au préalable fait perdre définitivement le bénéfice des certificats sur l'opération concernée.

Un EHPAD peut-il bénéficier de MaPrimeRénov' ?

Non : le dispositif est réservé aux logements privés. Un EHPAD relève du parc tertiaire et mobilise les CEE, le Fonds Vert, le PAI CNSA délégué aux ARS, le Fonds Chaleur de l'ADEME et les prêts au secteur médico-social.

Combien coûte l'opération en Île-de-France sur un établissement de 80 lits ?

Le cadrage retenu en zone H1a est de 700 € HT par mètre carré utile, soit 3 600 m² pour ce gabarit. Ce ratio est un ordre de grandeur de consultation, à confirmer après relevé sur site.

Quel gain énergétique viser en Île-de-France ?

Un bouquet cohérent atteint couramment 45 % de gain sur les usages réglementés en zone H1a, faisant passer l'établissement d'environ 310 à 171 kWh EF/m²/an. Le gain se démontre par audit avant travaux et se prouve par mesure après une année pleine d'exploitation.

Quel gain énergétique viser en Île-de-France ?

Le bouquet vise 45 % de réduction en zone H1a, soit une consommation ramenée à environ 171 kWh/m²/an. Ce gain doit être prouvé par comptage, avant et après travaux, pour être opposable au titre du décret tertiaire.

Quelle est la taille du parc médico-social en Île-de-France ?

Au ratio national de 8,8 places pour 1 000 habitants appliqué à la population INSEE 2022, on estime environ 91 162 places réparties sur quelque 1 140 établissements en Île-de-France. Il s'agit d'une estimation de volumétrie, pas d'un relevé nominatif d'établissements.

Faut-il un audit énergétique avant d'engager les travaux ?

Oui, dans les faits : l'audit établit la situation initiale, chiffre les scénarios de bouquet et fixe le gain visé. C'est la pièce maîtresse de tous les dossiers de financement, et sans elle aucune subvention d'investissement conditionnée à la performance n'est instruite.

Comment gérer les résidents pendant les travaux en Île-de-France ?

Oui, à condition d'un phasage par ailes et par unités de vie. Sur un bâti collectif d'après-guerre et années 1970-1990 comme celui rencontré en Île-de-France, chaque zone est traitée puis restituée avant d'ouvrir la suivante, avec protections, gestion des poussières et horaires compatibles avec les soins.

Peut-on rénover un établissement sans le fermer ?

Oui, c'est le cas le plus fréquent. Le chantier est phasé par ailes ou par niveaux, avec maintien du chauffage et de l'eau chaude sanitaire, protection acoustique et anti-poussière, circulation dédiée aux compagnons et information continue des familles et du personnel.

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Ce qu'il faut retenir en Île-de-France

Ce qu'il faut garder en tête en Île-de-France : la zone H1a, le type de bâti collectif d'après-guerre et années 1970-1990 et une référence de 80 lits soit 3 600 m². Ces repères suffisent pour cadrer une première consultation sérieuse.

Les valeurs affichées en Île-de-France sont des ordres de grandeur documentés : population INSEE 2022, ratio national de places, zonage climatique et ratios de coût de consultation. Elles ne remplacent ni un audit, ni un devis.

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Chiffrage de cadrage, audit énergétique, sécurisation des CEE avant signature et montage du dossier de subvention : la simulation ci-dessous prépare l'entretien technique avec votre direction et votre AMO. Aucune aide n'est présentée comme acquise et aucun montant affiché ne vaut devis.

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