La part de logements occupés par leur propriétaire indique en creux le volume du parc locatif privé concerné à Martres-sur-Morge. On relève 94 % de maisons individuelles, un rattachement intercommunal à CA Riom Limagne et Volcans, 81 % de propriétaires occupants, en zone climatique H1c. Ces valeurs ne décident d'aucun projet à elles seules, mais elles fixent l'ordre de grandeur dans lequel un chiffrage à Martres-sur-Morge est crédible.
Le revenu fiscal de référence commande la suite : pour « Ma Prime Logement Décent bailleur à Martres-sur-Morge », un ménage très modeste mobilise jusqu'à 32 000 €, un ménage modeste 24 000 €, un ménage intermédiaire 18 000 € et un ménage aux revenus supérieurs 4 000 € sur l'assiette de 40 000 € HT. À deux classes gagnées, l'assiette redescend à 30 000 € HT et les montants suivent dans la même proportion.
Pourquoi la même solution ne se classe pas au même rang partout : à Martres-sur-Morge relève de la zone H1c, dont la base conventionnelle atteint 250 kWh/m²/an. Le temps de retour de la remise à niveau d'un logement mis en location s'en trouve mécaniquement raccourci par rapport aux zones plus douces.
Planning réaliste à Martres-sur-Morge : cinq à neuf mois d'intervention pour un opérateur agréé par l'Anah sur la remise à niveau d'un logement mis en location. Placer ce lot trop tard dans la séquence revient à rouvrir des ouvrages finis, avec le surcoût correspondant et un décalage de la date de réception.
Le parc local commande la faisabilité : sur 312 résidences principales, on estime 294 maisons individuelles (94 %) à Martres-sur-Morge. La vacance du logement pendant les travaux lourds y devient l'arbitrage dominant, bien avant le choix de matériau, pour la remise à niveau d'un logement mis en location.
L'écueil le plus coûteux reste un engagement de conventionnement signé sans simuler le manque à gagner locatif. Sa reprise après coup coûte couramment 10 à 20 % du poste, soit 458 950 € à 917 900 € sur le chiffrage retenu à Martres-sur-Morge — un montant qui n'est jamais couvert une seconde fois par l'aide, déjà consommée.
Statut d'occupation à Martres-sur-Morge : 254 logements occupés par leur propriétaire, soit 81 % du parc. La décision d'engager la remise à niveau d'un logement mis en location y est directe ; ailleurs, elle passe par un bailleur dont le calcul de rentabilité et les aides diffèrent.
L'écart entre profils est considérable à Martres-sur-Morge : 32 000 € pour un ménage très modeste contre 4 000 € pour un ménage aux revenus supérieurs, sur la même assiette de 40 000 € HT. Pour la remise à niveau d'un logement mis en location, le montage financier n'a donc rien de commun d'un foyer à l'autre.
Sur le cas type retenu à Martres-sur-Morge — 115 m² en zone H1c — la remise à niveau d'un logement mis en location porte sur environ 137 logement du parc locatif. Au prix de marché observé, 22 000 à 45 000 € par logement du parc locatif, le poste ressort entre 3 014 000 € et 6 165 000 € TTC, à comparer à l'assiette plafonnée de 40 000 € HT mobilisable dès trois classes gagnées.
