Le solde après aides s'étale : sur le cas type à Thal-Marmoutier, le reste à charge d'un ménage très modeste ressort à 6 000 € après aide ANAH et prise en charge de l'accompagnement. Étalé sur quinze ans en éco-prêt à taux zéro, cela représente de l'ordre de 35 € par mois, à comparer aux 1 770 € d'économie annuelle attendue sur la facture d'énergie.
Sur ce territoire, la part de logements occupés par leur propriétaire indique en creux le volume du parc locatif privé concerné. On relève 87 % de propriétaires occupants, 54 diagnostics publiés par l'ADEME, 2.72 personne(s) par logement, en zone climatique H1b. Ces valeurs ne décident d'aucun projet à elles seules, mais elles fixent l'ordre de grandeur dans lequel un chiffrage à Thal-Marmoutier est crédible.
Quatre barèmes, quatre plans de financement à Thal-Marmoutier : 32 000 € (bleu), 24 000 € (jaune), 18 000 € (violet) et 4 000 € (rose) sur 40 000 € HT. Le chiffrage de la remise à niveau d'un logement mis en location ne prend son sens qu'une fois cette catégorie déterminée.
Fiscalité applicable : les travaux d'amélioration énergétique relèvent de la TVA à 5,5 % lorsqu'ils portent sur un logement achevé depuis plus de deux ans. Sur la remise à niveau d'un logement mis en location chiffré 4 656 500 € TTC à Thal-Marmoutier, cela correspond à environ 242 756 € de taxe, contre le triple au taux normal.
Coût complet plutôt que prix d'achat : 4 656 500 € pour la remise à niveau d'un logement mis en location à Thal-Marmoutier, soit 232 825 € par an sur une durée d'usage de vingt ans, sous réserve que les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé soit tenu dans la durée. C'est cette valeur annualisée qui se compare à l'économie d'énergie.
La séquence prime sur la vitesse : la remise à niveau d'un logement mis en location occupe un opérateur agréé par l'Anah durant cinq à neuf mois à Thal-Marmoutier. Son positionnement dans le calendrier — après l'audit, avant la mise en service — conditionne la qualité des interfaces entre lots bien plus que le choix de l'entreprise.
Le métré fait foi avant toute discussion de prix : à Thal-Marmoutier, sur une base de 120 m² en zone H1b, la remise à niveau d'un logement mis en location représente de l'ordre de 139 logement du parc locatif. Multiplié par un prix unitaire de 22 000 à 45 000 €, on obtient une fourchette de 3 058 000 € à 6 255 000 € TTC, que le plafond d'assiette de 40 000 € HT vient ensuite borner.
Statut d'occupation à Thal-Marmoutier : 265 logements occupés par leur propriétaire, soit 87 % du parc. La décision d'engager la remise à niveau d'un logement mis en location y est directe ; ailleurs, elle passe par un bailleur dont le calcul de rentabilité et les aides diffèrent.
Un même ouvrage ne se pose pas au même coût selon la densité : à Thal-Marmoutier compte 826 habitants et 304 logements principaux. Pour la remise à niveau d'un logement mis en location, prévoyez au devis l'autorisation de voirie, l'emprise de stationnement et le stockage des matériaux.
