Dernier paramètre, le financement du reliquat : sur le cas type à Saint-Marcelin-de-Cray, le reste à charge d'un ménage très modeste ressort à 6 000 € après aide ANAH et prise en charge de l'accompagnement. Étalé sur quinze ans en éco-prêt à taux zéro, cela représente de l'ordre de 35 € par mois, à comparer aux 1 620 € d'économie annuelle attendue sur la facture d'énergie.
La part de logements occupés par leur propriétaire indique en creux le volume du parc locatif privé concerné à Saint-Marcelin-de-Cray. On relève 84 % de propriétaires occupants, 100 % de maisons individuelles, 39 diagnostics publiés par l'ADEME, en zone climatique H1c. Ces valeurs ne décident d'aucun projet à elles seules, mais elles fixent l'ordre de grandeur dans lequel un chiffrage à Saint-Marcelin-de-Cray est crédible.
Sur le cas type retenu à Saint-Marcelin-de-Cray — 110 m² en zone H1c — la remise à niveau d'un logement mis en location porte sur environ 38 logement du parc locatif. Au prix de marché observé, 22 000 à 45 000 € par logement du parc locatif, le poste ressort entre 836 000 € et 1 710 000 € TTC, à comparer à l'assiette plafonnée de 40 000 € HT mobilisable dès trois classes gagnées.
Sur la durée de vie de l'ouvrage, la remise à niveau d'un logement mis en location à Saint-Marcelin-de-Cray suppose les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé maintenu dans le temps. Rapporté à vingt ans d'usage, le poste chiffré à 1 273 000 € revient à 63 650 € par an avant aides, montant à mettre en regard de l'économie de facture et non du seul prix d'achat.
Statut d'occupation à Saint-Marcelin-de-Cray : 70 logements occupés par leur propriétaire, soit 84 % du parc. La décision d'engager la remise à niveau d'un logement mis en location y est directe ; ailleurs, elle passe par un bailleur dont le calcul de rentabilité et les aides diffèrent.
Le taux de TVA n'est pas un détail sur ce type de chantier : à 5,5 %, la remise à niveau d'un logement mis en location facturé 1 273 000 € TTC à Saint-Marcelin-de-Cray supporte 66 365 € de taxe. Une facturation à 20 % par erreur renchérit le projet de plusieurs milliers d'euros et se rattrape mal après coup.
L'arbitrage se fait en part d'assiette : à Saint-Marcelin-de-Cray, le logement loué en absorbe environ 3183 %. Il reste donc de la marge pour les autres lots du bouquet, sachant que l'aide portée par ce seul poste va de 18 000 € à 32 000 € selon la catégorie de ressources.
L'ordre des étapes conditionne le droit à l'aide : audit, désignation de l'accompagnateur, dépôt, accord, puis démarrage de la remise à niveau d'un logement mis en location. À Saint-Marcelin-de-Cray, un devis signé trop tôt suffit à faire tomber une aide de 32 000 €.
Trois pièces décident du versement à Saint-Marcelin-de-Cray : le devis portant les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé, l'attestation RGE de un opérateur agréé par l'Anah et le constat de décence après travaux. Leur absence ne fait pas perdre le droit à l'aide — jusqu'à 32 000 € — mais elle en gèle le paiement.
