Les données publiques dessinent un gisement précis : environ 273 logements occupés par leur propriétaire, 147 diagnostics publiés pour 1 000 résidences principales, de l'ordre de 299 maisons individuelles. Ce volume ne préjuge d'aucune éligibilité individuelle : il indique seulement où se concentrent, à Saint-Caprais, les situations où le scénario décrit sur cette page a le plus de chances d'être pertinent.
Reste la question du taux applicable : pour « Ma Prime Logement Décent bailleur à Saint-Caprais », un ménage très modeste mobilise jusqu'à 32 000 €, un ménage modeste 24 000 €, un ménage intermédiaire 18 000 € et un ménage aux revenus supérieurs 4 000 € sur l'assiette de 40 000 € HT. À deux classes gagnées, l'assiette redescend à 30 000 € HT et les montants suivent dans la même proportion.
Le gain se calcule, il ne s'annonce pas : la remise à niveau d'un logement mis en location traite 40 à 60 % du besoin. Appliqué au cas de référence à Saint-Caprais, en zone H1b, cela ramène 11 491 à 17 236 kWh par an, valorisés 1 234 € à 1 851 € au tarif conventionnel 2026.
L'écueil le plus coûteux reste un engagement de conventionnement signé sans simuler le manque à gagner locatif. Sa reprise après coup coûte couramment 10 à 20 % du poste, soit 479 050 € à 958 100 € sur le chiffrage retenu à Saint-Caprais — un montant qui n'est jamais couvert une seconde fois par l'aide, déjà consommée.
Combien d'occupants, quels besoins : avec 2.50 personne(s) par résidence principale à Saint-Caprais, les besoins d'eau chaude et de renouvellement d'air se déduisent directement. C'est sur cette base, et sur 115 m², que la remise à niveau d'un logement mis en location doit être dimensionné.
Le taux de TVA n'est pas un détail sur ce type de chantier : à 5,5 %, la remise à niveau d'un logement mis en location facturé 4 790 500 € TTC à Saint-Caprais supporte 249 742 € de taxe. Une facturation à 20 % par erreur renchérit le projet de plusieurs milliers d'euros et se rattrape mal après coup.
Pourquoi la même solution ne se classe pas au même rang partout : à Saint-Caprais relève de la zone H1b, dont la base conventionnelle atteint 250 kWh/m²/an. Le temps de retour de la remise à niveau d'un logement mis en location s'en trouve mécaniquement raccourci par rapport aux zones plus douces.
Le choix du scénario change l'assiette : à Saint-Caprais, elle passe de 30 000 € HT à deux classes à 40 000 € HT dès trois classes. Avec le logement loué chiffré autour de 4 790 500 €, l'arbitrage consiste à vérifier si le poste complémentaire nécessaire pour franchir la troisième classe coûte moins que le supplément d'aide qu'il déclenche.
Coût complet plutôt que prix d'achat : 4 790 500 € pour la remise à niveau d'un logement mis en location à Saint-Caprais, soit 239 525 € par an sur une durée d'usage de vingt ans, sous réserve que les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé soit tenu dans la durée. C'est cette valeur annualisée qui se compare à l'économie d'énergie.
