Le solde après aides s'étale : sur le cas type à Linazay, le reste à charge d'un ménage très modeste ressort à 6 000 € après aide ANAH et prise en charge de l'accompagnement. Étalé sur quinze ans en éco-prêt à taux zéro, cela représente de l'ordre de 35 € par mois, à comparer aux 1 400 € d'économie annuelle attendue sur la facture d'énergie.
La part de logements occupés par leur propriétaire indique en creux le volume du parc locatif privé concerné à Linazay. On relève 79 % de propriétaires occupants, 100 % de maisons individuelles, 216 habitants, en zone climatique H2c. Ces valeurs ne décident d'aucun projet à elles seules, mais elles fixent l'ordre de grandeur dans lequel un chiffrage à Linazay est crédible.
Combien d'occupants, quels besoins : avec 2.10 personne(s) par résidence principale à Linazay, les besoins d'eau chaude et de renouvellement d'air se déduisent directement. C'est sur cette base, et sur 105 m², que la remise à niveau d'un logement mis en location doit être dimensionné.
Trois pièces décident du versement à Linazay : le devis portant les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé, l'attestation RGE de un opérateur agréé par l'Anah et le constat de décence après travaux. Leur absence ne fait pas perdre le droit à l'aide — jusqu'à 32 000 € — mais elle en gèle le paiement.
Sur le cas type retenu à Linazay — 105 m² en zone H2c — la remise à niveau d'un logement mis en location porte sur environ 46 logement du parc locatif. Au prix de marché observé, 22 000 à 45 000 € par logement du parc locatif, le poste ressort entre 1 012 000 € et 2 070 000 € TTC, à comparer à l'assiette plafonnée de 40 000 € HT mobilisable dès trois classes gagnées.
Le climat entre dans le calcul réglementaire : la zone H2c applicable à Linazay correspond à une base de 225 kWh/m²/an. Plus cette base est élevée, plus la remise à niveau d'un logement mis en location rentabilise vite son surcoût, à performance identique.
Fiscalité applicable : les travaux d'amélioration énergétique relèvent de la TVA à 5,5 % lorsqu'ils portent sur un logement achevé depuis plus de deux ans. Sur la remise à niveau d'un logement mis en location chiffré 1 541 000 € TTC à Linazay, cela correspond à environ 80 336 € de taxe, contre le triple au taux normal.
Sur la durée de vie de l'ouvrage, la remise à niveau d'un logement mis en location à Linazay suppose les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé maintenu dans le temps. Rapporté à vingt ans d'usage, le poste chiffré à 1 541 000 € revient à 77 050 € par an avant aides, montant à mettre en regard de l'économie de facture et non du seul prix d'achat.
Le parc local commande la faisabilité : sur 103 résidences principales, on estime 103 maisons individuelles (100 %) à Linazay. La vacance du logement pendant les travaux lourds y devient l'arbitrage dominant, bien avant le choix de matériau, pour la remise à niveau d'un logement mis en location.
