Sur ce territoire, la part de logements occupés par leur propriétaire indique en creux le volume du parc locatif privé concerné. On relève 2.17 personne(s) par logement, 186 diagnostics publiés par l'ADEME, 1 627 habitants, en zone climatique H2c. Ces valeurs ne décident d'aucun projet à elles seules, mais elles fixent l'ordre de grandeur dans lequel un chiffrage à Gensac-la-Pallue est crédible.
Sur le volet ressources : pour « Ma Prime Logement Décent bailleur à Gensac-la-Pallue », un ménage très modeste mobilise jusqu'à 32 000 €, un ménage modeste 24 000 €, un ménage intermédiaire 18 000 € et un ménage aux revenus supérieurs 4 000 € sur l'assiette de 40 000 € HT. À deux classes gagnées, l'assiette redescend à 30 000 € HT et les montants suivent dans la même proportion.
Qui décide, et donc qui finance : 83 % de propriétaires occupants à Gensac-la-Pallue, soit environ 619 logements. Pour la remise à niveau d'un logement mis en location, cela signifie autant de dossiers décidables sans mandat de gestion, le solde relevant du parc locatif et donc d'un montage bailleur distinct.
Ce que ce poste consomme d'assiette : 28391 % du plafond applicable à Gensac-la-Pallue pour le logement loué. Traduit en aide effective, cela donne 32 000 € pris en charge au taux de 80 % (profil bleu) et 18 000 € au taux de 45 % (profil violet), le solde restant à financer.
Le rythme local de diagnostic se lit dans les chiffres publics : 248 DPE pour 1 000 résidences principales à Gensac-la-Pallue (186 au total). Ce niveau d'activité fixe les délais réels de un opérateur agréé par l'Anah et donc la date de démarrage possible pour la remise à niveau d'un logement mis en location.
Ce qui coûte le plus cher n'est pas le prix d'achat mais la reprise : un engagement de conventionnement signé sans simuler le manque à gagner locatif oblige à rouvrir l'ouvrage. Comptez 1 135 650 € à 2 271 300 € à Gensac-la-Pallue, à la charge exclusive du ménage puisque l'aide a déjà été versée sur le premier chantier.
Le choix du scénario change l'assiette : à Gensac-la-Pallue, elle passe de 30 000 € HT à deux classes à 40 000 € HT dès trois classes. Avec le logement loué chiffré autour de 11 356 500 €, l'arbitrage consiste à vérifier si le poste complémentaire nécessaire pour franchir la troisième classe coûte moins que le supplément d'aide qu'il déclenche.
Le parc local commande la faisabilité : sur 749 résidences principales, on estime 738 maisons individuelles (99 %) à Gensac-la-Pallue. La vacance du logement pendant les travaux lourds y devient l'arbitrage dominant, bien avant le choix de matériau, pour la remise à niveau d'un logement mis en location.
Dans l'ordonnancement du chantier à Gensac-la-Pallue, la remise à niveau d'un logement mis en location mobilise un opérateur agréé par l'Anah pendant cinq à neuf mois. Cette durée se cale entre l'audit préalable et la mise en service du générateur : la déplacer en fin de chantier oblige presque toujours à reprendre des interfaces déjà refermées.
