Dernier paramètre, le financement du reliquat : sur le cas type à Cologne, le reste à charge d'un ménage très modeste ressort à 6 000 € après aide ANAH et prise en charge de l'accompagnement. Étalé sur quinze ans en éco-prêt à taux zéro, cela représente de l'ordre de 35 € par mois, à comparer aux 1 530 € d'économie annuelle attendue sur la facture d'énergie.
Ce que ces chiffres disent du potentiel : 531 diagnostics publiés pour 1 000 résidences principales, environ 208 logements occupés par leur propriétaire, de l'ordre de 301 maisons individuelles. Ce volume ne préjuge d'aucune éligibilité individuelle : il indique seulement où se concentrent, à Cologne, les situations où le scénario décrit sur cette page a le plus de chances d'être pertinent.
Solde du dossier à Cologne : la pièce déterminante est le constat de décence après travaux. Sans elle, aucun versement, alors même que l'aide en jeu atteint 32 000 € au taux le plus favorable sur une assiette de 40 000 € HT.
Ce qui coûte le plus cher n'est pas le prix d'achat mais la reprise : un engagement de conventionnement signé sans simuler le manque à gagner locatif oblige à rouvrir l'ouvrage. Comptez 425 450 € à 850 900 € à Cologne, à la charge exclusive du ménage puisque l'aide a déjà été versée sur le premier chantier.
Planning réaliste à Cologne : cinq à neuf mois d'intervention pour un opérateur agréé par l'Anah sur la remise à niveau d'un logement mis en location. Placer ce lot trop tard dans la séquence revient à rouvrir des ouvrages finis, avec le surcoût correspondant et un décalage de la date de réception.
Le métré fait foi avant toute discussion de prix : à Cologne, sur une base de 115 m² en zone H2c, la remise à niveau d'un logement mis en location représente de l'ordre de 127 logement du parc locatif. Multiplié par un prix unitaire de 22 000 à 45 000 €, on obtient une fourchette de 2 794 000 € à 5 715 000 € TTC, que le plafond d'assiette de 40 000 € HT vient ensuite borner.
Le rythme local de diagnostic se lit dans les chiffres publics : 531 DPE pour 1 000 résidences principales à Cologne (195 au total). Ce niveau d'activité fixe les délais réels de un opérateur agréé par l'Anah et donc la date de démarrage possible pour la remise à niveau d'un logement mis en location.
Amortissement à Cologne : le poste de 4 254 500 € s'étale sur une vingtaine d'années d'usage, soit 212 725 € par an. Encore faut-il que les critères de décence et un engagement de loyer maîtrisé reste vérifié après travaux, faute de quoi la performance se dégrade avant la fin de l'amortissement.
Le dimensionnement suit l'occupation réelle : 2.58 personne(s) par logement en moyenne à Cologne, ce qui fixe la base de calcul à 115 m². La remise à niveau d'un logement mis en location se calibre sur cette occupation, pas sur la surface cadastrale ni sur la facture de l'année passée.
