Le diagnostic de départ à Marseille 12e arrondissement tient en deux faits : un bâti collectif de type collectif d'après-guerre et années 1970-1990 et une zone climatique H3. Toute la hiérarchie des travaux votés en assemblée générale en découle.
Le parc concerné représente environ 20 773 logements collectifs à Marseille 12e arrondissement, soit 70 % des résidences principales recensées par l'INSEE. À cette échelle, une seule décision d'assemblée générale engage plusieurs dizaines de foyers à la fois.
Environ 16 173 logements à Marseille 12e arrondissement restent chauffés par une énergie fossile (55 % du parc d'après les DPE ADEME). La sortie de chaudière collective y pèse plus lourd, en euros comme en classes gagnées, que n'importe quel geste d'enveloppe pris seul.
La présence d'un réseau de chaleur — 3 % des DPE à Marseille 12e arrondissement — change l'arbitrage : le poste production étant déjà largement décarboné, le gain se cherche du côté de l'isolation, de l'équilibrage et de la ventilation.
La part de propriétaires bailleurs approche 38 % à Marseille 12e arrondissement (INSEE). Un tel équilibre pèse sur le vote : les bailleurs raisonnent en décence énergétique et en calendrier locatif, les occupants en charges immédiates.
L'entrée retenue ici est parc social : programmation pluriannuelle, financements bailleurs, décence énergétique, appliquée au parc à Marseille 12e arrondissement et à ses contraintes propres, sans reprendre le corps réglementaire complet.