Avant tout barème, un projet collectif se juge sur le parc réel : à Erstein, le bâti est dominé par le collectif d'après-guerre et années 1970-1990, en zone climatique H1b. Ces deux paramètres commandent l'ordre des travaux bien plus que la sensibilité des copropriétaires.
Les données INSEE situent le parc collectif à Erstein autour de 3 106 logements, soit 60 % des résidences principales. C'est ce volume qui justifie un traitement d'ampleur plutôt qu'une succession de gestes isolés.
La proportion de gaz et de fioul relevée dans les DPE ADEME atteint 72 % à Erstein — de l'ordre de 3 756 logements. C'est le gisement que vise en priorité un programme collectif d'ampleur.
La présence d'un réseau de chaleur — 0 % des DPE à Erstein — change l'arbitrage : le poste production étant déjà largement décarboné, le gain se cherche du côté de l'isolation, de l'équilibrage et de la ventilation.
Avec près de 45 % de bailleurs dans le parc à Erstein, l'assemblée générale mêle deux logiques financières distinctes. Le montage retenu doit rendre lisibles à la fois le reste à charge par lot et l'effet sur la valeur locative.
L'entrée retenue ici est immeuble de rapport détenu par un bailleur privé : rendement, calendrier locatif, appliquée au parc à Erstein et à ses contraintes propres, sans reprendre le corps réglementaire complet.